Riu Riviera Cancún, proyecto torcido que pretende remendar

Por Julio César Solís

Cancún.- Desde hace poco más de un lustro, MX Riusa II SA de CV, filial del español Grupo Riu, busca, a como dé lugar, construir el hotel Riu Riviera Cancún en la tercera etapa del bulevar Kukulcán, en el kilómetro 21.5 de la zona hotelera, que inició con una serie de irregularidades, que ocasionaron la suspensión definitiva de la obra concedida por el Juzgado Quinto de Distrito.

No obstante, MX Riusa II SA de CV continúa su plan. Ingresó una modificación para incluir la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR), que estaría dentro de su edificio que pretende cimentarse sobre un predio de 2 hectáreas en la manzana 55, lote 72-03, sección A de la zona hotelera.

El lote donde se pretende construir el Riu, es producto de una fusión

El lote 72-03, sobre el que pretende edificarse el hotel Riu Riviera Cancún, es la fusión de dos predios consumada en 2014, en la que se vio involucrado Heyden Cebada Rivas, actual síndico del Ayuntamiento de Cancún, en su carácter de Notario Público 62 y su padre, Heyden Cebada Ramírez, extitular de Catastro con Paul Carrillo de Cáceres y quien hoy es director de Desarrollo Urbano.

El proyecto constructivo consta de 63,024.15 metros cuadrados distribuidos en 4,481.14 metros cuadrados de obra exterior y 58,543.01 metros cuadrados en 20 niveles, de los cuales dos son sótanos, una planta baja, un mezannine y 16 pisos que contarán con 530 habitaciones.

El 8 de enero de 2020, Heyden Cebada Ramírez, director de Desarrollo Urbano en esta ciudad, avaló la licencia de construcción al complejo turístico, que pagó 4 millones 237 mil 065 pesos con 66 centavos por dicho documento.

La licencia con número 76231 y folio 4306, tiene vigencia del 8 de enero de 2020 al 8 de enero de 2022, para construir en la manzana 55, lote 72-03, un proyecto con uso de suelo Turístico Hotelero (TH) de 20 niveles y una densidad neta de 270 cuartos por hectárea (TH/20/Q).

El valor del terreno se modificó de un costo original de 174.75 millones de pesos en 2011 a 516.32 millones de pesos en 2014, cuando lo adquirió el consorcio español, es decir, un incremento de 195% con la única diferencia de un nuevo uso de suelo.

Fuentes consultadas aseguraron que el predio cuenta con una densidad mayor a la de sus vecinos que es de 50 cuartos por hectárea y ocasionó la pérdida de espacio vial legalmente delimitado.

Riu presentó dos proyectos distintos y se apropió de duna costera

Grupo Riu presentó dos proyectos constructivos diferentes para el hotel Riu Riviera Cancún, que desarrolla MX Riusa II SA de CV, cuyas superficies son distintas entre la Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) de Semarnat y la licencia de construcción de Cancún.

Mientras la MIA tiene un área de 46,045.96 metros cuadrados (m2) para cimentar, el permiso avalado por la comuna contempla 58,543.01 m2 para la edificación.

La diferencia de superficie para construir entre ambos bosquejos es de 12,497.05 m2, lo que constituiría una irregularidad.

Esto se sumaría a la sobredensificación del complejo hotelero que planea 530 habitaciones.

Además, Riu se apropió de la duna costera.

Con eso, Riu estaría también violando la Ley General de Bienes Nacionales, al adueñarse de 1,275.23 m2 de Zona Federal Marítimo Terrestre (ZFMT), la cual es inapropiable.

La MIA emitida el 18 de diciembre de 2015 por la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat), con número de oficio 08730, especifica una superficie total de 19,654.22 m2.

“Esto al descontar la superficie de terreno correspondiente a la Zona Federal Marítimo Terrestre que abarca un total de 1,275.23 m2”, señaló el documento.

La MIA contiene un planteamiento de 18 niveles, con una planta baja, un mezannine, 15 pisos y una azotea, en una superficie de construcción de 46,045.96 m2.

El documento federal no incluye la construcción de dos sótanos.

En contraste, la licencia de construcción número 76231, aprobada el pasado 8 de enero de 2020 por la dirección de Desarrollo Urbano de Cancún, que encabeza Heyden Cebada Ramírez, contempla 20,929.45 m2, según la constancia de Uso de Suelo y Zonificación, con oficio 2045.

El proyecto constructivo en total consta de 63,024.15 m2 distribuidos en 4,481.14 m2 de obra exterior y 58,543.01 m2 en 20 niveles, de los cuales dos son sótanos, una planta baja, un mezannine y 16 pisos que contarán con 530 habitaciones.

En total: 20 niveles.

Y, para rematar, Riu se apropió de 1,275.23 m2 de duna costera, propiedad de la Zona Federal Marítimo Terrestre, que es la parte de terreno que completa los 20,929.45 m2 que presentó ante el Ayuntamiento.

Tratamiento de aguas residuales, perdición del Riu

El contrato entre la empresa MX Riusa II SA de CV y el Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur), firmado en 2015, perdió vigencia y, además, la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR) ‘El Rey’, no tiene capacidad para atender las necesidades del hotel Riu Riviera Cancún, por lo que el proyecto generaría una sobresaturación de servicios y un posible colapso en la zona hotelera.

Por ello, el Juzgado Quinto de Distrito, con sede en Cancún, concedió la suspensión definitiva contra la obra por vulnerar la debida planeación urbana de la zona.

“No se encuentra debidamente garantizada el tratamiento de aguas residuales por parte de la tercera interesada MX Riusa SA de CV (…) Se llega a la conclusión que la continuación de la obra en comento vulnera la debida planeación urbana de la zona”, señaló el dictamen 65/2020-C-5.

Es decir, no existe infraestructura para atender el saneamiento de ese desarrollo.

Asimismo, no existe documento alguno en el que conste que Fonatur haya aprobado el proyecto de ampliación de la PTAR ‘El Rey’ que presentó la compañía.

A través del oficio GPGP/LRVM/073/2020, la Gerencia de Planeación y Gestión de Proyectos (GPGP) de Fonatur, respondió a la Unidad de Transparencia (UT) sobre preguntas formuladas por medio del folio 2116000003420.

La GPGP de Fonatur enfatizó que el acuerdo signado el 9 de octubre de 2015 no tiene vigencia; sumado a que pese a que MX Riusa II SA de CV sí presentó un proyecto de ampliación de la PTAR ‘El Rey’, la dependencia en ningún momento emitió documento alguna que avalara dicho planteamiento.

También, la PTAR ‘El Rey’ no soporta un complejo con uso de suelo Turístico Hotelero de 20 pisos y densidad de 270 cuartos por hectárea (TH/20/Q).

Y, finalmente, la GPGP subrayó que “no se cuenta con la infraestructura para atender el saneamiento del proyecto hotel Riu Riviera Cancún, toda vez que dicho proyecto se basa en un uso de suelo Turístico Hotelero (TH)”.

El pasado 15 de julio, el Tercer Tribunal Colegiado del Vigésimo Séptimo Circuito, con sede en Cancún, revocó la suspensión definitiva, lo que daría oportunidad a Grupo Riu de solicitar una nueva licencia de construcción.